Tipps zum Grundstückskauf

Bevor Sie sich entschließen, ein Grundstück zwecks Bau bzw. eine Immobilie zu kaufen, sollten Sie folgende Punkte genauer untersuchen:

1. Die Lage und Beschaffenheit des Grundstücks

 

2. Baurechtliche Aspekte

3. Das Grundbuch

Vor dem Kauf einer Immobilie sollten Sie auch prüfen, ob der Verkäufer wirklich der Eigentümer ist, ob das Grundstück Nutzungseinschränkungen hat und ob im Grundbuch Grundpfandrechte ( Grundschulden ) eingetragen sind.

Eigentümer ist derjenige, dessen Name im Grundbuch eingetragen ist. D.h., dass Sie auch mit unterzeichnetem Kaufvertrag und bereits gezahltem Kaufpreis noch nicht der Besitzer sind.

Die Grundbücher werden in den Amtsgerichten geführt. Sie beinhalten die

  „Bestandsverzeichnisse“ Flurstück  
    Lage  
    Wirtschaftsart  
  und die    
  „Abteilungen“ Abteilung I Name des Eigentümers
    Abteilung II Lasten
      Nutzungseinschränkungen
      Auflassungsvormerkung
    Abteilung III Grundpfandrechte

Sie sollten in den Grundstücksvertrag aufnehmen, dass der Notar den Eintrag einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch veranlassen soll.

Damit ist sichergestellt, dass Sie nach der Bezahlung des Grundstücks auch wirklich Eigentümer werden können und der Verkäufer das Grundstück keinem anderen zum Kauf anbieten kann. Ist die Auflassungsvormerkung eingetragen, können Sie beruhigt bezahlen.

4. Der Preis

Damit Sie für eine Immobilie keinen überdimensionalen Preis bezahlen, sollten Sie vor dem Kauf den Markt etwas analysieren.

Der Preis des Grundstücks wird vor allem erst einmal von der Lage desselben bestimmt, wobei jedoch auch im gleichen Viertel die Preise von einer Straße zur anderen differieren können.

Im Bodenrichtwertatlas werden Bodenrichtwerte veröffentlicht, die durchschnittliche Lagewerte für unbebautes Land sind. Sie werden vom Gutachterausschuss auf der Grundlage von Kaufpreissammlungen ermittelt und stellen somit einen statistischen Wert dar
(in Berlin z.B. sind Bodenrichtwerte unter www.gutachterausschuss-berlin.de zu finden). Auch beim Kataster-und Liegenschaftsamt kann man versuchen, den Bodenrichtwert zu erfragen. Im Buchhandel gibt es ebenfalls Veröffentlichungen zu den aktuellen Bodenrichtwerten.

Der Wert des eigentlichen Grundstücks kann davon aufgrund spezieller Eigenheiten des Grundstücks erheblich abweichen, was man sorgfältig abwägen muss (Verkehr, vorhandene Leitungsanschlüsse, Qualität der Anliegerstraße, notwendiger Abriss usw.) . Auf jeden Fall ist der Bodenrichtwert erst einmal ein guter Anhaltspunkt.

Auch Konjunktur und Flaute des Immobilienmarktes sollte man beachten. Ist die Situation ungünstig, kann der Hausbau ja auch noch etwas verschoben werden.

Bei Ihrer Suche in der Zeitung oder im Internet sollten Sie die Grundstückspreise immer auf den Quadratmeter bezogen und über einen größeren Zeitraum hinweg vergleichen. Sie können auch den Makler nach einem Preisspiegel fragen.

5. Grundstück mit „Altbau“

Existiert auf dem Grundstück, das Sie interessiert bereits ein Haus, so geht natürlich auch dieses in den Wert der Immobilie mit ein. Je nach Alter und Zustand kann sich das sowohl positiv als auch negativ im Preis bemerkbar machen.

Subtrahieren Sie von dem angebotenen Preis den Preis des Grundstücks (siehe Abschnitt 4), so können Sie erkennen, wie viel etwa für das Haus angesetzt worden ist.

Sind Sie auf der Suche nach einem „alten“ Haus, sollten Sie vor dem Kauf einen unabhängigen Fachmann zu Rate ziehen. der Ihnen hilft, die Bausubstanz und ihren Wert realistisch einzuschätzen, Bauschäden zu erkennen und evtl. notwendige Modernisierungen grob zu kalkulieren.

Untersuchen Sie grob, inwieweit evtl. Umbauvorstellungen realisierbar sind und welche Kosten dadurch entstehen. Mit Zustimmung des Eigentümers kann man die Bauakte beim Bauamt einsehen bzw. Kopien der Bestandspläne erhalten.

Ein gutes Maklerbüro wartet ohnehin mit diesen Unterlagen auf. Haben Sie sich in ein denkmalgeschütztes Objekt „verliebt“, müssen Sie damit rechnen, dass eine Sanierung von der Denkmalbehörde mehr oder weniger stark reglementiert wird, insgesamt meist länger dauert als der Umbau eines nichtdenkmalgeschützten Hauses und auch teurer wird.

Beim zuständigen Bauamt kann erfragt werden, ob ein Haus in der Liste der denkmalgeschützten Objekte steht. Sie können sich auch auf den Internetseiten der Denkmallisten Berlin und Brandenburg informieren: www.bldam.brandenburg.de und www.stadtentwicklung-berlin.de/denkmal/denkmalliste

Für die Sanierung gibt es spezielle Förderprogramme ( www.kfw.de ) mit zinsgünstigen Krediten.

6. Der Kaufvertrag

Der Kaufvertrag wird von einem Notar aufgesetzt. Beide Parteien sollten zu dem ausgewählten Notar Vertrauen haben. Alle Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer gehören in den Kaufvertrag. Ist dieser geschrieben, wird ein Unterzeichnungstermin festgelegt, bei dem der Notar verpflichtet ist, jeden Absatz vorzulesen und auf Wunsch detailliert zu erläutern.

7. Der Makler

Wird die Immobilie, die Sie erstehen möchten, von einem Makler vermittelt, erhält dieser dafür eine Provision von drei bis sechs Prozent. Ein gutes Maklerbüro trägt die meisten vorab genannten Informationen für Sie zusammen. Beschränkt sich die Leistung des Maklers allein auf die Vermittlung bzw. sind Sie selbst bereit, Preisverhandlungen, Telefonate mit den Ämter und den Vertragsabschluß in die Hände zu nehmen, sollten Sie das vorab verhandeln.

8. Grundstücksnebenkosten

Neben dem Kaufpreis sollten Sie mit folgenden Nebenkosten rechnen :

Tipps für Bauherren